2020新型コロナで暴落した株式に果敢に挑戦(初めてのJリート)

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初めてのJリート(J-REIT)

中華人民共和国の武漢にて発症した新型コロナウイルスですが、当初は2020年1月下旬で地方のみの局所的な現象と高をくくっていたところがあります。
(まあ、実際は2019年10~11月頃には発生していたという噂もあります。)

 

しかしながら、これが中国と関係の深い「韓国」「イタリア」「イラン」に広まり、それから欧州全般に拡大、当然のことながら米国にも感染者爆発的に増え、医療崩壊にもなっています。

 

 

当然のことながら、各国の違いこそあれ、都市封鎖(ロックダウン)となって、人々の移動が大きく制限され、昔の『鎖国』状態となっています。

これによって、当たり前ではありますが株式相場は大荒れ、債券も暴落、原油価格も今まで類を見ないような暴落となっています。
(リーマンショックあるいはそれ以上)

 

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投資の現状

自分自身も株式には興味があり、かなりの金額を投入していました。
(自分にとってはかなりでも、人様には微々たるものかもしれません。)

一時は、▼400万円から500万円の含み損を抱えて、頭を悩ましていました。

 

しかし、自分の中では近いうちに、元まで行かなくとも8割から9割程度までは、半年程度で戻るだろうという考えでいます。

よって、ここでもなけなしのお金で勝負?に出てみます。
(勝負と言っても、自分の中では自信めいた物はあります。)

 

J-REIT

ここで何をとち狂ったか、リートの下げっぷりに目がくらんで、これに投資を決めました。

 

ここでリートについて、自分が調べた物を記しておきます。

 

J-REITとは

そもそもJ-REITとは?

日本において組成された、不動産投資法人のことで、J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

 

投資対象は
・オフィス
・商業施設
・住宅
・物流施設
・ホテル
・ヘルスケア
の6つとなっています。

分配金利回り・格付け・時価総額・NAV倍率を参考にして決めると良いとされています。

 

また、最小投資金額が少ないのも魅力のひとつでは無いでしょうか。

先ほどの6種類の投資先に単独で投資する「単一型」、2つの用途の不動産に投資する「複合型」、3つ以上の用途、または用途を限定しない「総合型」があります。

 

 

分配金利回り

株式の利回りを上回る物が多く、魅力のひとつです。

ただし、未来永劫利回りが保証されるわけでは無く、投資物件からの賃料、あるいは売却益からの還元ですから、過去においても安定的に分配されている物がいいのではないかと思います。

 

格付け

第三者格付け機関が評価する「AAA」「AA」等で、信用度を表しますが、信用度だけで無く、この評価が高いと借入金利も安くなるため、収益度も上がってくると言われています。

 

時価総額

時価総額が大きいと、多くの投資家が参加していると言うことで、買いたい時に買え・売りたい時に売りやすく、概ね1000億を超えているのが望ましいと思われます。

 

NAV倍率

純資産と投資口価格の割合のことで、1倍が「トントンあるいはチャラ」となり、1を切れば割安で、1を超えれば割高と考えられます。

株式のPBRに似た指標です。

 

投資対象は「オフィス」「商業施設」「住宅」「物流施設」「ホテル」「ヘルスケア」とありますが、本当は物流施設が有望と考えましたが、その時はすでに多くの銘柄がリバウンドしており、妙味が薄いかなと思った次第です。

現在を見渡していても、商業施設のXXXモールよりは、ネット(Amazon等)で購入する人が増えているので、物流倉庫はますますニーズが高く有望と思われます。

 

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リート購入

2020年3月26・27日
3463 いちごホテルリート投資法人
平均価格≒52,340円

 

2020年3月27日~4月1日
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人
平均価格≒30,043円

この2銘柄です。

どちらもホテル特化型のリートですが、下げ幅の大きさとNAV倍率を見て、投資に踏み切りました。

 

 

これを書いている4月21日現在は、大いに成功と言える内容です。

しかし、これから先何が起こるかわからず、2番底が来ると予想する評論家も多く、売却のタイミングを狙っていますが、欲を言うと

3463 いちごホテルリート投資法人
80,000~100,000円

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人
60,000円前後

を狙っています。

 

お盆の前後には、新型コロナも回復して、インバウンドも活発になってくると予想します。

このように家の中から出ることが出来ずに、ある程度の時間が過ぎるとストレスがたまり、必ず反動が出てきて、大いに旅行や買い物に出かけるのでは無いでしょうか。

また、政府からの「旅行券」・「ホテル宿泊券」のような物が、景気浮上のためという名目でばらまかれるのでは無いかと予想します。

それを狙っています。

 

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まとめ

リスクはありますが、株式の格言に「人の行く裏に道あり花の山」と言うのがあります。

ここは一隅のチャンスとみて、J-REIT 投資に踏み切りました。

 

他には、かなり上がりすぎて買いづらくなった「5G関連」、なども有望でしょうが上昇も早く、ぼやぼやしていたら、かなり良い値になっていました。

 

そこで、ホテル系リートに注目しました。

皆さんも、人生100年時代と言われるこの頃、投資に目を向けてはいかがでしょうか。

あくまでも、投資は自己責任でお願いします。

 

追記(追加購入)

2020年4月21・22日
3453 ケネディクス商業リート
平均価格≒161,675円

商業施設が主たる総合型のリートですが、さてどうなることやら。

 

2020年4月28日_追加購入
8953 日本リテールファンド投資法人
平均価格≒117,892円

商業施設主体のリートで、NAV倍率の低さが決め手です。

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あくまでも、投資は自己責任でお願いします。

 

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4.資産運用
転勤から見える景色

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