賃貸物件の更新料について
賃貸住宅に住んでいる人は、契約更新に疑問を持つ人も多いのでは多いのではないでしょうか。
そこで大家さん（賃貸人）とよくもめるのが更新料です。
更新して今のまま住み続けるか、引越しを選択するか。
今のまま住み続けるんだったら更新料安くできないの？
そもそも更新料って払う必要ってあるの？
そのようなあなたへ、賃貸物件の更新料について、そもそも論から解説し、更新料を安く済ませる方法、また引越しと更新料支払いの選択に迷った時、どちらが得かを解説していきます。
1.更新料
1-1.更新料とは
毎月支払っている家賃のほかに、一定期間ごとに（たいていの場合は二年おきに）、慣習で支払われているお金が、更新料といいます。
1-2.更新料の内訳
更新料の内訳は次のとおりです。
・更新料（家賃の1ヶ月分前後）
・更新事務手数料（管理会社へ支払う手数料）
・火災保険料（2年分、大体1～2万円）
・保証会社の更新料（大体1~2万円）
1-3.支払い義務
では、更新料は、支払い義務はあるのでしょうか。
この点、法的義務はありません。
つまり支払い義務を定めた法律や条例はないのです。
そこで過去に更新料に疑問を持った賃借人が、更新料の返還を求めて裁判を起こしました。
平成23年7月15日最高裁第二小法廷判決では、次のように判示しています。
「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう『民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらない。」
つまり、上記に述べた家賃一か月程度のものならば、賃貸人が更新料を請求してもよいということです。
法律として義務はないですが、契約書に明記されていれば、賃借人は従う必要があるため、払わなければならないということです。
これはどういうことでしょうか。
簡単に言うと、賃借人の保護を優先するか、契約自由の原則を優先するかの争いです。
前者を優先すれば、円滑な不動産経済に支障をきたします。かといって、後者ばかり突き詰めると、賃借権が侵されます。
その間合いをどうとるかのひとつの問題が、更新料となって表れています。
では、賃借人は支払わなければ、どうなるのでしょうか。
上記判決文の消費者契約法１０条は
「民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」
と、あります。更新料はこの10条に当たらないのですから、無効ではありません。
つまり更新料は有効なものとされ、賃借人支払はなければならず、支払いを拒否し続けると更新料の支払いを求める訴訟を起こされます。
しかし、訴訟で賃貸人が、立ち退きまで求めても、裁判所はそこまでは認めないでしょう。
更新料が払われなくても、それは一時的と考えられ、賃貸借契約は続くとされるからです。
これを法定更新といいます。（借地借家法第26条）
2.更新料を安く済ますことは
2-1.交渉は
入居してから家賃の滞納がなく、問題を起こしていない人ならば、交渉はできるかもしれません。
賃貸人もそんな人に長く住んでもらいたいと思っているからです。
そのうえで、賃借人と賃貸人の法的スキル、法的教養の差であとは決まります。
内容証明郵便を使い、隣の方が1万円安い、といった具体的な証拠を提示すれば、相手の出方次第で、更新料が下がる可能性はあります。
2-2.一括で払えないときは
賃貸人に分割で払えるかどうか相談してみるのもいいでしょう。
ただし、その物件の立地条件が良く、人気物件ですぐにでも別の賃借人が見つかる場合は、難しいです。
また、不動産管理会社を通している場合も、手続きが事務的で情が入る余地がないため分割にするには難しいです。
3.更新料の返金は可能か
敷金は賃貸人が賃借人から預かっているものです。
しかし、更新料は賃貸借契約書をまた新たに作りましょうという名目でとる、事務手数料的性格を有しています。
したがって、返金はほぼ不可能です。
4.引越しと更新どっちがお得か
今住んでいるところに愛着があるなら当然、更新のほうがお得です。
引っ越し代金がかかる上、引越し先の家賃、不動産仲介手数料、敷金礼金などがかかります。
引越しに伴うすべての費用の方が、更新料より高くなることがほとんどです。
5.まとめ
このように、更新料に関しては、以下の点を覚えておきましょう。
- 更新料とは、家賃のほかに慣習で支払われているお金（更新料・更新事務手数料・管理会社へ支払う手数料・火災保険料・保証会社の更新料）
- 入居してから家賃の滞納がなく、問題を起こしていない人ならば、更新料は安くできる可能性あり。
- 事務手数料的性格の更新料は返金不可
- 更新料を払い住むほうが引っ越し代より安く済む
- 更新料に法的根拠はなく、内容証明郵便や裁判で争おうと思えば、争える。実際に賃借人有利の判決も出ている。もし費用倒れになるなら、特定適格消費者団体をつうじて、団体訴訟を起こすのも手です。
賃貸暮らしをする上では、更新料を理解し、その性格は契約自由の原則のもとに成り立っていると肝に銘じ、自分のライフスタイルや経済状態を考えながら、賃貸人と良好な関係を築き、更新料を払い住み続けるか引越しを選択するかを考えましょう。
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