定年退職後はゆとりある老後を過ごすために住宅ローンを見直そう!

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住宅ローンの見直し

2007年3月末に破綻した住宅金融公庫ですが、その後住宅金融支援機構となり、住宅金融公庫の業務は全て住宅金融支援機構が行うことになりました。

民間の金融機関の住宅ローンが、安心して長期固定金利の住宅ローンを提供できるようにしたのが、フラット35です。

このフラット35を利用して、住宅ローンを返済しているという方の多くが、退職金をあてにして住宅ローンの残債を返済しようと計画しています。

しかし、いざ老後を迎えたとき、家計を圧迫する大きな火種となることが多くあります。

安心・安定した老後を送るためには、繰り上げ返済やローンの見直しなどの仕組みを、正しく理解しておくことが大切です。

そこで、繰り上げ返済やローンの見直しなどを学んで、戦略的に住宅ローンを返済していきませんか。

 

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金利が底の今はローン見直しのチャンス

住宅ローンで購入する際、「35年の住宅ローンか、ローンを完済するのは70歳。まあ、ローンの残金は退職金でなんとかなるだろう」と言って、住宅ローン契約書にサインしませんでしたか。

多くの方が、このような考え方で月々の住宅ローンを返済しているのではありませんか。

しかし、考えてみてください。

15年後、20年後、あるいは30年後にもらえると思う退職金の金額を、あらかじめ知ることは誰にもわからないのですし、もっと言えば、貰えるかどうかもわからないのが現状だと言えます。

 

そんな未知数の金額の退職金をあてにして、定年後には必ず収入が急激に減ってしまうことも意識せずに、いくら残っているのかわからない住宅ローンを払い続ける行為は、いずれ訪れる老後を逼迫させる行為なのです。

 

一般的な家庭の収入を見た時、50代までの収入の平均は700万円~800万円です。

しかし、この後、60歳以降には収入がダウンする時期が2回訪れます。

 

1回目は定年退職後の60歳から、年金の支給を受けるまでの間です。

この期間の収入の平均は、300万円~400万円です。

その後、65歳で年金が支給されるようになると、収入はもう一度下がり300万円前後となり、年金を受け取れるようになると収入は安定しますが、収入は減ってしまいます。

 

一方で、住宅ローンの返済額は、年間120万円~150万円と固定ですので、収入に対する支出の割合は増えるばかりです。

そのため、貯蓄を切り崩していく羽目になっていくのです。

 

このことから、安定した老後と住宅ローンが密接な関係にあることを、認識しておくことが必要なのです。

ここまで言った後、皆さんは「だったらさっさと繰り上げ返済して、早くローンを返済してしまえば良いのでは」と考えることです。

 

つまり、住宅ローンの「見直し=繰り上げ返済」という数式を頭の中で描いてしまうのです。

確かに、繰り上げ返済によって、60歳までにローンを完済すれば理想的だと言えるのですが、あくまでも理想であって、実際に貯蓄を取り崩して繰り上げ返済を行った場合、どうなると思いますか。

 

繰り上げ返済をしてしまった結果、「繰り上げ返済貧乏」に陥ってしまう危険性があります。

特に、繰り上げ返済によってお子さんの教育資金などが圧迫されてしまい、奨学資金や教育ローンに頼らなければいけないということにもなりかねません。

近年は、入学資金や授業料が高騰傾向にありますので、より注意が必要となってきます。

 

まずは、教育資金をしっかりと確保した上で、今は貯蓄、そして来年も貯蓄、再来年になってようやく繰り上げ返済を考えるといったように、家計のバランスを見ながら戦略的に返済時期を考えるようにするのがよいのです。

貯蓄を考えることにより、十分な貯蓄ができれば、60歳になった時点でローンを見直すと良いのです。

例えば、貯蓄した500万円を使って期間を短縮するか、返済額を軽減するのかをその時点で、金利を見ながら金融機関と相談するようにします。

 

繰り上げ返済をベースとした上で、住宅ローンの見直し術として挙げられるのが「ローンの借り換え」と「金利交渉」です。

現在、住宅ローンの金利は史上最低水準です。

10年固定金利で0.7%を切る水準で、全期間固定金利で1.0%前後です。
(2020年1月現在・借り換え金利)

2%以上で借りている方にとっては、まさにローンを見直す絶好のタイミングとなっています。

 

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ローンの借り換え

ローンの借り換えとは、金利の低い金融機関(銀行・信用組合など)のローンに借り換え、現在借りている金融機関に一括返済することをいいます。

 

金融機関の窓口に行くと、「借り換えをすると毎月〇万円ほどお得に!」などといったチラシがあり、つい目がいってしまう方が多いのではありませんか。

例えば、月々の返済額が10万円から9万円に減りますが、返済期間は変わらないため、結果的には60歳以降まで負担を残すことになるのです。

ローンを借り換えたときに大切なことは、低金利のローンに借り換えた上で、現在の返済額である10万円をキープ、あるいは10万5千円などにアップして、返済期間を短縮することなのです。

このようにすれば、繰り上げ返済と同じ効果が得られ、60歳以降の負担が軽くなり、総返済額も減るのです。

 

現在は史上最低金利と言われていますので、借り換えは変動金利ではなく、10年固定金利あるいは全期間固定金利を選ぶようにするのが得策だと言えます。

しかし、一つだけ注意が必要なのが、現在、支払っているローンの返済期間が短い場合、借り換え時に借り入れる借入金額より、担保物件(現在住まわれている住居)の価値が下がっていることがありますので、事前に調べておくことをお勧めします。

 

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金利交渉

他の金融機関に乗り換えるローンの借り換えに対して金利交渉は、現在借りている金融機関に「金利を引き下げてほしいと」とお願いすることです。

 

こう聞くと多くの方は、「こんなことが許されるの?」と思われますが、金融機関が金利交渉に応じることは、当初のルールを変えることになりますので「禁断のウルトラC」と言える策です。

以前なら、このようなことは絶対考えられないことだったのですが、史上最低金利で金融機関同士の競争が激しくなっていますので、近年、金利交渉に応じる金融機関も増えてきています。

 

ただし、いくら借り手が優位な状況だからといっても、「金利を引き下げてほしいです。」と言い相手も「はいわかりました。」と、簡単に応じてくれるとは限りません。

金融機関によっては、他の金融機関が借り換えをした場合の、試算表を作成したものを見せないと交渉に応じてくれないところもあります。

 

また、過去に残高不足で口座引き落としが怠ったことがある場合、(これは何も住宅ローンだけでなく公共料金(NHKの受信料も含む)や各種ローン、カードでのショッピングも含みます。)もマイナス要素となります。

さらに、「最近、収入が減ったので返済額を下げてほしい」といったネガティブな交渉の仕方もNGです。

 

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まとめ

退職後に残った住宅ローンの返済ですが、退職金を充てにするのではなく、現役時代から計画的に貯蓄し、どれくらい余裕ができれば繰り上げ返済に充てるのかを考えることが大切です。

 

返済方法には、一括返済とローンの借り換え、金利交渉があります。

一括返済の場合は、老後の資金に余裕がある場合に行うのがベストで、老後の資金が乏しい場合は、退職金などは貯蓄に回す方がよいと言えます。

 

繰り上げ返済を考えた場合、ローンの借り換えと金利交渉の2つの方法があります。

この2つの見直し方法には、それぞれメリット・デメリットがあり、どちらが良いというものではなく、どちらの方が自分にとってメリットがあるのか考え、トータルで判断することが重要となってきます。

 

定年退職後に住宅ローンの重圧に悩まされないように、金利が最低水準の今こそ決断のときと言えますので、早めのアクションを起こすのが得策と考えられます。

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4.資産運用
転勤から見える景色

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